董国胜的空间

二手放盘代理合同是否霸王条款 擦亮眼睛看清楚 http://house.tom.com　 2004年12月18日12时39分?来源:南方日报?? □法律在线 　　随着广州房地产市场的不断发展，房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象，二手中介在房产交易中的地位日益上升。近日，黄生和林女士来电咨询，为卖家找到合适二手房买家的中介公司是否已经和卖家形成了代理关系？中介合同条款是否霸王条款？为什么中介公司的收费五花八门？房产中介费的收取，国家到底有没有一个明确的规定？ 　　［案例一］ 　　放盘要签代理合同？　 　　荔湾区的黄生近期准备在番禺买一套大的房子全家人住，为了支付房款，他来到荔湾区康王路上的一家中介公司，想卖掉几年以前单位分给自己的一套房改房。中介公司的业务员了解了黄生的要求后拿出了一份合同要求与黄生签订。细心的黄生认真的看了这份合同，他发现，这其实是中介公司自己制定的中介合同，其中以格式条款形式规定，委托人必须全权授权，委托中介公司按照中介合同注明的条件与买方谈判，签订买卖合同并办理相关手续。这就意味着中介公司不仅负责帮他放盘，而且在找到买家后还将履行代理买方谈判、办理贷款、入住有关手续以及产权过户等一些代理行为，但黄生不解的是，相关的手续是否必须通过中介公司办理？这份合同条款是否属于霸王条款？ 　　［律师意见］ 　　不要乱签“卖身契” 　　广东威戈律师事务所张启军律师：有些中介公司往往利用消费者对法律知识的缺乏，在中介合同中设定格式条款，把代理行为强加在中介合同中，从而取得代理权。事实上，一旦消费者签了这种强制授权的中介合同，就像签了“卖身契”，为中介代理乱收费打下了伏笔。 　　黄生遇到的情况中，中介公司拿出自己制定的代理合同的行为实际上是混淆了居间和代理的概念。居间即通常所指的中介，中介(居间)合同仅仅是在买卖双方间报告订立合同的机会、提供媒介服务的行为，不应包括授权代定合同等代理行为。房产中介公司把代理行为强加在中介合同中，违背了合同自愿的原则，实质上是强制授权行为。中介提供代理服务项目须由客户自愿选择，不得强制或诱导提供服务并收费，不得以任何理由进行捆绑式服务。这种强制代理行为，一方面消费者被剥夺了参与合同谈判的权利，另一方面也使得中介可以借机锁定房屋买卖关系，确保自己获取中介报酬，损害消费者的合法权益。 　　因此，在类似的二手房交易中，中介行为应与代理行为严格分离，如果消费者要求房产中介公司代理其买卖房屋行为，应签订单独的代理合同，这样才能保障自己的合法权益不受侵害。 　　［案例二］ 　　中介费用大相径庭 　　林女士这两年单位效益非常好，自己存下了一些钱，善于理财的她想要买两套小户型的二手房进行投资。经过多家比较并与中介公司和房主接触，她最后看中了位于五羊新城和赤岗的两套小两房单位。今年11月中旬，她准备与两家中介公司签定购房合同。但令她疑惑的是，A中介提供的房价16万元，中介公司收取中介费用达6680元，占成交价的4.175％；B中介提供的房子成交价格为22.5万元，收费8750元，占成交价的3.89％。林女士不明白，为什么中介收费没有一个统一标准？房产中介费的收取，国家是否有明确规定？ 　　［律师意见］ 　　收费不超成交价的3％ 　　广东威戈律师事务所张启军律师：《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》对房产中介的收费有明确的规定，其中第六条“房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5％－2.5％计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。 　　林女士反映的两家房产中介公司收费明显超过国家的规定，林女士可以向相关主管部门投诉，也可以向人民法院起诉要求返回多收取的中介费用。 　　［律师支招］ 　　擦亮眼睛才能走好路 　　广大消费者已离不开专业的房产中介公司的服务，但目前市场上房产中介公司众多，让人眼花缭乱，孰优孰劣令人无所适从。张启军律师指出，防止房产中介欺诈，消费者可以从以下几个方面来选择合适的房产中介公司： 　　一看背景 　　要看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗，还要注意该公司在社会上的信誉好不好，应该尽量选择信誉良好、经济实力雄厚的地产中介公司。 　　二看营业资质 　　要留意房产中介公司营业执照上的营业资质。因申办房产中介公司需要众多条件，不是随随便便就能开的，一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆不申请营业执照直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。 　　三看注册资金 　　房产中介公司营业执照上的注册资金是中介公司是否具有实力的一个“信号”。客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金仅为人民币10万元，现有的二手房交易款项必然大于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。 　　四看经纪人 　　房产中介公司是否拥有合法的房地产经纪人，是否由房地产经纪人为你提供中介服务是一个不能忽略的问题。根据国家有关法规规定，二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中，如有任何违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以通过政府相关的行政措施对其进行相应处罚。 　　五要区分合同性质 　　在与中介公司签定合同的时候要注意这些合同到底是居间合同、行纪合同还是代理合同。居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人，也不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人。行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义务的合同。代理合同是以被代理人的名义在授权范围内行使权利义务的合同。区分不同合同内容，有利更好的保护自提供，若您案情紧急，