董国胜的空间

二手房交易办理转按揭小心"猫腻"和风险 [ 作者：陈筱岚 | 转贴自：http://www.chinacourt.org | 点击数：109 | 更新时间：2005-4-15 | 文章录入：洪映辉 ] 据华商报报道，按揭贷款购房是近几年出现的一种购房付款方式，并且已经成为目前广大居民的一种重要的购房融资方式，受到了广大居民和房地产开发商的欢迎，但是，随着房地产交易的日益频繁，越来越多还在按揭当中的房屋也加入了交易市场，这其中就涉及到一个转按揭的问题。 　　不少准备购买二手房的置业者表示，转按揭需要办理的手续和交纳的费用很繁杂，而且很可能还会存在不少的“猫腻”和风险，究竟该如何理清，明明白白又放心地完成转按揭，买到自己喜欢的二手房呢？ 　　［案例］小房换大房按揭怎么办 　　工作地点在广州市区的黄女士，原先的住所是广东番禺的一套房子，上班路途较远，因此黄女士一直有心在广州市区置业。去年，她的一位亲戚恰好想要换更大的住房，准备将其房子转手，双方当下达成买卖意愿。然而黄女士亲戚的房子当初是通过办理按揭购买的，仍处于还款期内，黄女士也想继续通过银行按揭方式付款，这房子能否转让？该如何转让？双方都犯了难。 　　［律师意见］要向银行申请转按揭 　　广东威戈律师事务所张启军律师指出，根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，借款人转让设定抵押权的房地产，必须经过抵押权人同意，并将转让所得价款用于提前清偿所担保的债权。黄女士的亲戚通过办理按揭购买的，所购房产已在银行抵押，作为借款人，转让房产要经过抵押权人(银行)的同意，并需要将转让房款先用来还清银行贷款。作为购房人，黄女士需要重新向银行申请按揭，目前一些银行已开展了转按揭业务，将买卖双方的按揭有机地结合起来，缩短了交易时间，方便买卖双方。 　　针对黄女士的迷惑，张律师解释：按揭是香港的叫法，在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为个人住房抵押贷款，即借款人在支付了首付款之后，以所购住房作为抵押物向银行申请的、用于支付剩余房款的贷款。转按揭就是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。简单地说，就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。 　　［转按揭流程］买卖双方两步走 　　转按揭包括两个方面，一是卖方(售房人)提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方(购房人)申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为： 　　第一步，卖方向银行提出申请。 　　第二步，银行经审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 　　第三步，卖方和买方签订住房转让合同。 　　第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算： 　　贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。 　　第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。 　　第六步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，卖方与买方办理房屋产权过户手续，银行与买方办理新的抵押登记手续。 　　第七步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。 　　其业务流程为：原借款人(卖方)提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→买方提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→归还贷款。 　　这里，张启军律师提醒购房者：如果是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方，开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。由于这时卖方尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不用办理产权过户，只需办理有关变更手续即可。 　　［转按揭风险］三方都存在变数 　　转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，取得房产证明，才能进行房屋产权过户后，再次申请抵押贷款。因此，张启军律师提醒必须进行转按揭的购房者，转按揭过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。 　　［对策］选好中介担保人 　　律师提醒转按揭的当事人注意：选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险，按照转按揭业务的要求，新买房人只有过户以后才能办理银行抵押贷款。在到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记这段时间里，缺少第三方担保这一环节。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下，当然不放心将自己的房子过户给新的买房人；新买房人也存在同样风险，他当然不可能空口从银行贷到房款，或者另找抵押物从银行贷款购房，因为这样不安全也没有必要。 　　而银行方面也相应承担“转按揭”风险：新的买房人首付到位、各种审核通过，银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款，并同时解除原来买房人的抵押合同，但在新买房人办抵押登记手续之前，必须有银行认可的具备一定资质的第三方担保人，由其与银行签订担保合同。否则，没有担保合同，银行的利益便得不到保障。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，其应该具备一定的资金实力，能够抵御风险，真正起到担保的作用。