董国胜的空间

[置业提醒]购房按揭贷款明白条款最重要 创建时间：2004-7-23 15:46:40 来源：南方日报 作者：陈筱岚 　　按揭贷款对普通购房者而言，就像雾里看花，看似简单却一点马虎不得。江女士和邱生遇到的情况虽然只是个别现象，却依然给购房者敲响了警钟：简单的按揭贷款这一步如果不走好，也会带来很多麻烦，甚至引起不必要的纠纷。 　　按揭贷款明明白白 　　张启军律师指出：现在很多楼盘卖楼都是通过代理公司进行银行按揭的，但是置业者也应该了解按揭的过程以做到心中有数。从目前的实际操作来看，按揭贷款购房的程序和步骤如下：1、购房人与房地产开发商签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》。2、购房人向开发商交付银行要求的一定比例的首付款。3、购房人向银行申请贷款。在申请贷款时，购房人必须承诺将其所购买的房产抵押给银行，并委托银行办理抵押登记。4、贷款银行对购房人的申请材料进行审查，并和购房人签订借款合同。在签订借款合同时，房地产开发商必须在借款合同上同意为购房人提供保证担保，并且愿意承担回购责任。5、银行付款。银行付款时，并不是将贷款付给贷款人，而是直接将该笔款项划入开发商的账户上。此时，即视为购房人已经向开发商付清了全部房价款。6、银行办理抵押登记，取得房屋的抵押权。实际操作需要的时间在一个半月到三个月之间。 　　 　　三方关系清清楚楚 　　从申请银行按揭的程序中我们可以看出，在按揭贷款购房的过程中，主要存在三方基本的当事人，即购房借款人，银行和房地产开发商。这三方当事人相互之间构成了不同的法律关系：在购房借款人与银行之间是抵押借贷合同关系，购房人与房地产开发商之间是商品房买卖合同关系，房地产开发商银行之间是担保和回购合同关系。这其中商品房买卖合同关系是基本的合同关系，抵押借贷合同关系是基于买卖合同关系订立而又相对独立于买卖合同，担保合同关系则是借款合同关系的从合同关系。也就是说，购房者与银行之间的按揭合同是基于购房者与开发商之间的购房合同而产生的从合同。从清楚的三房关系中不难看出，最主要的关系是购房者与开发商之间的关系。