董国胜的空间

维权利剑业委会集体优势保权益 -------------------------------------------------------------------------------- http://gz.house.sina.com.cn 13:48 南方日报 　　□维权平台 　　房子是家庭最大的依靠，当这个依靠出现了问题时，该如何保护它？来自各类消费者投诉机构的信息显示，随着房地产日益市场化，与房子相关的纠纷投诉近年上涨趋势明显，有关交楼质量标准不合格，开发商隐瞒房屋产权瑕疵，小区规划出现变动，物业管理公司越权失职等问题，已经成为市场投诉的热点。相对开发商、物业管理公司而言，单个小业主走在维权路上难免身单力薄，也只有少部分人能坚持到最后，为自己讨回公道。那么，究竟如何才能让小业主团结起来维权呢？律师建议大家，要利用业主委员会的集体优势，走合理维权的道路。 　　 　　【案例一】 　　顶楼平台变为私用 　　周生去年3月在海珠区客村立交附近购买了某地铁上盖盘一套17楼68平方米的两房单位。购房时，开发商方面承诺，18楼顶层平台将对全部业主开放。考虑到晾晒衣服、夏季纳凉等便利的因素，周生觉得高达5500元／平方米的楼价也算物有所值。今年5月，周生开开心心搬进了新家。入住后不久，他发现，18楼的平台已经被人为封闭，除了18楼复式单位的业主以外，其余业主根本无法进入。一打听才知道，原来开发商把顶楼复式单位留为自用，平台自然被当作了私家花园。周生一怒之下把开发商告上法庭，遗憾的是，由于购房时周生没有与开发商在合同中具体说明顶楼平台的使用问题，他希望开发商赔偿的要求得不到支持。　 　　 　　 　　【律师意见】 　　业委会有权监督公共场地使用 　　广东威戈律师事务所张启军律师：根据《房产测量规范》的相关规定，房屋的平台是不计入建筑面积的，但作为房屋的公共部分，全体业主对此亨有共同的权益，开发商把顶楼复式单位留为自用，最后变成私家花园，显然侵犯了大多数业主的利益，周生把开发商告上了法庭，因为不能代表全体业主，诉讼请求被法院驳回也是不为奇怪的。 　　《广东省物业管理条例》第十三条赋予了业主委员会监督共用设施、设备、场地的使用和维护的权利，对共有、共用部位的管理，每个业主的意见不一定一致，而管理必须是统一的，所以，通过业主委员会这样的常设机构把各业主的分散意志统一起来，按照少数服从多数的原则，从大多数业主的意志出发，能更好的维护广大业主的权益。如果周生所在小区成立了业主委员会，以业主委员会的名义提起诉讼是现行的好办法。 　　 　　 　　【案例二】 　　交楼质量出现严重问题怎么办？ 　　天河公园附近某楼盘今年5月交楼。收楼当天业主们却发现，该楼盘在购房合同中承诺的1000元／平方米的装修标准非常粗糙，在墙面、地砖、橱柜等方面都存在着严重的质量问题。其中A1单元的60多户尤其明显。附近高校任职的刘老师就是A1单元的其中一家。他购买了5楼02单位的“问题房屋”。刘老师是个认真的人，他要求开发商在合理期限内返工并赔偿延期交楼损失。直到今年7月，开发商方面依旧把责任推给装修工程队而回避刘老师的要求。7月底，刘老师把该盘开发商告上法庭。拖了近4个月，11初，法院的判决下来，要求开发商为刘老师返工并赔偿3000多元的费用。尽管打赢了官司，但不少人还是觉得不值：花了半年时间，拿到这么少的补偿，还不如当初自己动手修修呢。 　　 　　 　　【律师意见】 　　还是业委会力量大 　　广东威戈律师事务所张启军律师：刘老师所在楼盘装修质量不符合标准存在普遍现象，作为单个业主，与强大开发商比较而言，处于弱势地位，提起诉讼寻求司法解决成本是很高的，应作为解决问题的最后手段。业主委员会的出现，能够缓解每个业主的弱势地位，无论是与开发商谈判，还是委托专业人士代理解决，体现的优势，都是单个业主无法比拟的。 　　 　　 　　【业主委员会的权利】 　　张启军律师向记者介绍，根据2003年9月1日国务院颁布实施的《物业管理条例》的规定，业主委员会的权利主要包括： 　　1.核验权 　　即业主在入住之后有权对居住的实际情况——购房合同及开发商的承诺进行核对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律代表业主主张权利。　 　　2.知情权　 　　即业主对自己所拥有的物业的有关资料及物业管理公司的有关情况(如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等)有权了解、掌握。　 　　3.选择权　 　　即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除《物业委托管理合同》。　 　　4.监督检查权　 　　即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。　 　　5.收益权　 　　即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。　 　　6.请求权　 　　要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。　 　　上述权利的行使仅靠业主个人的力量是做不到的，比如，某个业主想到有关部门了解一下本物业的相关资料，有关部门一般不接待，而只对业主委员会。因此，业主只有通过业主委员会才能最大限度地实现自己的权利，而业主委员会对这些权利的实现起了保障的作用。业主委员会是协调业主与发展商、物业管理公司之间关系的载体。　 　　同样，业主、发展商、物业管理公司三者之间应当是一个通过尊重各自合法权益、相互配合、相互制约而共同发展的关系。 　　 　　 　　【如何组建业主委员会】 　　据了解，目前广州大部分楼盘小区都没有自己的业主委员会，原因除了有少数开发商和物业公司有意拖延或设置障碍外，也与部分业主自身法律意识淡薄、组建方法不得当等有关。对此张启军律师建议：　1.发起倡议 　　想成立业主委员会的业主首先应该联系小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 　　2.组建筹备组 　　筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐，需要有建设单位成员参加。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。 　　3.起草章程 　　筹备组起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。 　　4.公示 　　将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。 　　5.公开验票 　　成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。 　　6.选举 　　业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。 　　7.备案 　　将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县房产物业行政管理部门办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。 　　 　　 　　【最新司法解释】 　　业主委员会　 　　以自己的名义提起诉讼 　　业主委员会能否以自己的名义行使诉讼权利，虽然在广东省物业方面的地方性法规有了明确的规定，但在司法实践中一直存在争议。近日，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，对此有了详细的阐述：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司因住宅小区物业管理问题引起的纠纷，可以以自己的名义提起诉讼。 　　单个业主在遇到房产纠纷和物业管理纠纷时，力量过于弱小，通过合法渠道成立的小区业主委员会是业主们可以依托的主体。此前，业主委员会是否具有诉讼资格，在《物业管理条例》中却未予以明确，各地法院也做法各异，很数法院都以业委会不具备诉讼主体资格而拒绝受理业委会提起的诉讼。随着最高法院相关内容的回复，以及重庆、广东等地高级法院的指引，明确了业委会相对独立的诉讼法律地位。可以说，各地法院通过司法方式，一定程度地提升了业委会的地位。 　　 　　 　　【律师提醒】 　　三方面问题要把握 　　一旦业主委员会可以作为原告提起诉讼，那么是否房子出现纠纷业主个人就可以利用业主委员会的名义呢？这里，广东威戈律师事务所张启军律师提醒广大业主： 　　一是业主委员会须经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门备案登记的，方具备民事诉讼主体资格；二是业主委员会代替住宅小区的全体业主以自己名义提起诉讼，只限制在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷范围内；超出此范围，例如：业主委员会自主从事物业管理或经营活动，形成的民事侵权或合同违约诉讼；部分业主或业主委员会委员未依法定程序，擅自以业主委员会的名义从事经营活动和物业管理活动，造成民事侵权和合同违约的；业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生的纠纷，不能以业主委员会的名义代替全体业主提起诉讼；三是业主委员会只具备一定程度的民事诉讼主体资格，也就是说业主委员会一般只能作原告，不能作被告。